정부가 최근 ‘주거복지 로드맵’을 발표했다. 앞선 두차례에 걸쳐 발표한 정책이 투기를 막기 위한 ‘수요 억제’에 초점이 맞춰졌다면 이번 로드맵은 ‘공급 확대’에 방점이 찍혔다. 로드맵 발표에 앞서 임대 의무기간과 자본금, 전문인력 요건 등을 완화한 민간임대주택에 관한 특별법 시행령도 개정됐다. 그러나 택지공급 물량 부족, 금융리스, 사업 장기구조 등에 따른 재무 건전성 악화 등의 이유로 민간사업자들로부터 외면받고 있다. 중부일보는 민간임대주택 활성화 방안을 3회에 걸쳐 제시한다.




“민간임대주택을 활성화 하기 위해서는 토지 수용권을 대폭 확대해야 한다.”

정부가 추진중인 민간임대주택 공급 확대를 위해서는 관련 규제를 완화해야 한다는 목소리가 높다.

핵심은 택지매입비율 완화, 준조세 성격의 세금 완화, 신용평가시 금융리스 제외 등으로 압축된다.

4일 국토교통부, 경기도, 민간임대업계 등에 따르면 민간임대 사업은 공익성이 보장되지 않는다.

이로 인해 주택법 적용을 받아 일정 비율 이상의 토지나 건축물에 대해 강제수용할 수 있는 매도청구권이 주어진다.

주택법상 매도청구는 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우 가능하다.

민간임대법에 따른 기업형임대주택 공급촉진지구 내에서는 규제가 소폭 완화된다.

하지만 토지 면적의 3분의 2 이상을 소유하고, 나머지 3분의 1에 대한 토지 소유자 50%의 동의를 받아야 한다.

결국 민간임대사업자는 주택법상 95%, 민간임대법상 약 83%에 해당하는 사용권원을 확보해야 하는 셈이다.

85㎡ 이하 100호(단독주택 100호, 공공주택 100세대) 이상의 민간간임대주택 건설 시에는 토지 80% 이상을 매입하면 관할 시·도지사에 공익사업 지정을 요청, 나머지에 대한 매도청구를 할 수 있으나 받아들여진 사례가 없다.

이에 따라 민간임대주택 활성화의 최대 걸림돌로 작용하는 토지수용권을 대폭 확대해야 한다는게 현장의 목소리다.

준조세 성격으로 부과되는 세금도 임대업계가 규제 완화를 촉구하는 요소중 하나다.

대표적 사례가 전, 답, 임야 등 토지의 형질변경이나 용도변경을 통해 개발사업을 진행할 경우 부과되는 개발부담금이다. 개발부담금은 개발이익의 25%를 내야한다.

농지보전금도 준조세 성격의 세금중 하나로 ㎡ 당 개별공시지가의 30%, 최대 5만원이 부과된다.

업계 관계자는 “임대주택 공급을 위해 주로 전, 답, 임야, 나대지 등을 매입하게 되는데 매수 시 일반 대지 거래 시세의 90% 수준까지 가격이 치솟는다”며 “토지 가격의 15~20%에 달하는 준조세 부과는 업계의 재무건전성이 악화되는 원인 중 하나다. 일시적 감면기준 등이 필요하다”고 토로했다.

금융권의 일시 차입금 등 금융리스를 반영하지 않는 신용도 평가는 신규 업체의 진입장벽으로 꼽혔다.

주택도시보증공사가 원리금 상환을 보증해주는 표준PF대출을 받는 데 신용등급이 절대적으로 작용해서다.

업계 관계자는 “높은 택지 매입 비율에 토지 전용 등에 따른 준조세 부과는 결국 업계의 재무건전성을 악화시키는 결정적 요인 중 하나다. 민간임대 활성화를 위해선 관련 규제 완화가 우선되야 할 것”이라고 말했다.

안경환기자