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[말뿐인 민간임대주택 활성화] 임대 의무기간 끝나면 집값 뚝… 재무구조 '흔들'

말뿐인 민간임대주택 활성화 (下)출구전략 마련 시급
기존 주택엔 개정법 미적용… 시세보다 60~70% 떨어져
업계 "분양전환 지속 못해"

안경환 jing@joongboo.com 2017년 12월 07일 목요일
“기존 임대주택에 대한 출구전략 마련이 시급하다.”

임대업계가 기존 주택에 대한 출구전략 마련을 민간임대 활성화의 선결 과제로 꼽았다.

주변 시세의 60~70% 수준에 그치고 있는 분양전환 가격으로 인해 기존 임대주택이 재무 구조만 악화시키고 있어서다.

6일 국토교통부와 임대업계에 따르면 민간임대주택의 건설·공급·관리 등에 관한 사항을 정한 민간임대법이 2015년 12월 시행됐다.

기존 임대주택법을 개정한 것으로 민간임대 사업 육성을 위해 6개 핵심규제 중 임차인 자격 제한, 최초 임대료 제한, 분양전환의무, 담보권 설정 제한 등 4개 규제를 폐지하고 임대의무기간 및 임대료 상승률 제한(연 5%) 등 2개 규제만 남겼다.

지난해에는 공공건설임대주택의 표준건축비도 2008년 이후 8년만에 5% 인상했다.

민간임대주택의 최초 임대료와 분양전환 가격 산정 역시 표준건축비를 토대로 한다.

문제는 법 개정 전 공급된 민간임대주택이 대상에서 제외된다는 점이다.

개정된 법에서는 분양전환 가격을 분양전환시 감정가로 하도록 하고 있다.

반면, 구법에서는 임대주택의 분양전환 가격을 입주자모집시 가격과 분양전환 시점의 감정가격을 산술평균하도록 하고 있다.

하지만 감가상각된 가격을 넘을 수 없다는 단서조항이 달렸다.

아파트 등 철근콘크리트 등의 건축물은 연간 2.5%씩 40년간 균등상각하게 된다.

산술적으로 임대의무 기간 5년에 12.5%, 10년이면 25%의 가격이 최초 입주자모집시보다 하락하는 셈이다.

이에 반해 법 개정이 이뤄진 2015년 기준, 임대의무기간인 직전 10년간 물가는 매년 0.7%에서 4.7%가 상승했다.

임대업계가 기존 주택에 대한 출구전략 마련을 호소하는 이유다.

업계 관계자는 “기존 표준건축비는 동결되고 물가는 오르다 보니 임대의무기간 후 주택 가격이 시세대비 60~70% 수준, 원가 이하로 떨어진다. 분양전환도 못하고, 금융리스 등으로 계속 보유할 수도 없다. 재무 건정성만 갉아먹고 있는 형국”이라고 호소했다.

법 개정 직전 5년(2015년~2011년)간 공급된 민간임대주택은 7만8천19가구, 10년(2015년~2006년) 동안은 12만375가구의 민간임대주택이 공급됐다.

의무 가입 사항인 임대보증에 대한 높은 수수료율도 민간임대업계가 대책 마련을 호소하는 대목중 하나다.

보증수수료(보험료)의 75%를 사업자가 부담하는 데다 보증료율이 0.07~1.63%로 일반 분양아파트(0.16~0.49%)보다 높게 책정돼서다.

업계 관계자는 “일반 분양은 사업기간이 평균 2~3년에 불과한 반면, 임대주택 준공 후 임대전환까지 5~10년을 유지해야 한다. 실제 분양아파트 대비 임대가 2배의 비용을 더 내는 구조”라고 토로했다.

안경환기자
▲ 사진=연합(해당 기사와 관련 없음)


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