오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 투기과열지구의 민간 택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용된다는 소식이다. 여기에 재건축·재개발 등 정비 사업 단지에 대한 분양가 상한제 적용 시점도 입주자 모집 승인 신청 단계로 앞당겨 입주자 모집공고일로 확정하면서 정비 사업 단지들에 비상이 걸렸다. 문제는 사업자들의 어림짐작처럼 일정 기간 시행을 유보하는 경과규정을 아예 빼고 10월 초 주택법 시행령 공포와 동시에 곧바로 시행하겠다는 정부의 단호한 입장이다. 그러다 보니 당장에는 집값 인하 효과가 있을 것이지만 정비업계는 관리처분이 난 단지들까지 상한제를 적용하라는 것은 사업을 중단하라는 것과 같다는 입장을 보여 난색을 표하고 있다.

물론 우리는 정부가 공공택지뿐 아니라 민간택지 아파트의 분양가도 적정 수준에서 엄격히 관리하겠다는 뜻을 모르는 바 아니다. 서울 강남 등 일부 지역 재건축 아파트 등의 높은 분양가가 전체 부동산 시장 재 과열을 이끌고 있다는 판단에 따른 것으로 보이면서다. 하지만 단박에 이러한 강수는 동시에 다른 반발을 불러올 수 있고 그 부작용도 만만치 않아 보인다. 일단 10월 중 상한제 적용 지역이 결정되면 많은 단지가 분양가 상한제 적용 대상이 될 수 있는데 그 시점부터 입주자 모집공고를 하고 일반분양을 하는 단지가 모두 상한제 대상이 되는 탓이다. 분양을 서두르면 상한제를 피해 갈 수도 있다지만 지금 정비단지들은 그리 한가한 상태들이 아니다.

건설사 얘기대로 정비 사업의 경우 공시지가로 땅값이 산정되면 일반 분양가가 조합이 추가 부담금 배분을 위해 확정한 관리처분 계획상의 분양가 보다도 낮아질 것이지만 조합원 추가 부담금이 증가해 사업을 반대하는 사람이 늘어나면서 자칫 사업 추진이 중단되는 단지도 나올 수 있다는 것을 지나쳐서는 안된다. 당장 재건축·재개발 조합들은 일단 정부 규제에 반발하며 집단행동에 나설 것이란 소식이 벌써부터 들리고 있다. 이들은 관리처분 인가를 받은 단지에 분양가 상한제를 적용하는 것이 소급 입법의 문제가 있다는 입장이다. 시행령이 개정될 때까지 유예를 둘 수도 있다는 희망도 어쩌면 물거품이 될 수 있어 헌법소원 등 더한 강경책이 등장할 수도 있다는 판단이다.

결국 건설업계의 전망대로 상한제 적용으로 인한 분양수입 손실을 최소화하기 위한 각종 편법이 난무해질 것이 뻔해 보인다. 일반분양분을 임대로 돌린 뒤 4년 뒤 분양하는 임대 후 분양 같은 사례다. 물론 정부가 이 같은 상한제를 피할 목적으로 임대 후 분양으로 돌리는 꼼수 분양을 막기 위해 주택도시 보증공사의 임대보증 기준을 강화하는 등의 방법으로 임대 후 분양전환을 사실상 불허할 예정이라지만 언제든지 창과 방패는 부동산업계에서 공존해 왔다는 사실을 잊어서는 안 된다. 상한제에서 고급 마감의 적용이 어렵고 일반분양분의 주요 마감을 플러스 옵션으로 전환할 것이라는 꼼수가 등장하는 것도 그중 하나다.