재건축 부담금 대란 예고… 과천 주공10단지 5억 안팎 예상
재건축 부담금 대란 예고… 과천 주공10단지 5억 안팎 예상
  • 박다예·전원희
  • 기사입력 2020.06.28 21:35
  • 최종수정 2020.06.28 23:01
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정부 부담금 산정 시점 개선 불구 "쥐어보지도 못했다" 거부감 여전
철산 주공8·9단지 등 부담금 통보... 집값 상승땐 준공시 1억원 예상도
재건축 초과이익 환수로 발목 잡힌 경기 지역 재건축 추진 단지에 ‘초록불’이 켜졌다. 정부가 6·17 부동산 대책을 통해 부담금 산정 개시와 종료 시점의 주택가격 공시비율을 일치시키는 등 개선안을 내놓은 덕분이다. 하지만 재건축 부담금 부과에 대해 거부감은 여전하다. 업계에서는 벌써부터 ‘부담금 대란’을 예고하고 있다.
 
경기 과천시 재건축 대장주로 꼽히는 중앙동 주공10단지. 지난해 11월 전용면적 105㎡, 124㎡ 각각 18억 원, 19억7천200만 원의 실거래 최고가를 찍었다. 박다예기자
경기 과천시 재건축 대장주로 꼽히는 중앙동 주공10단지. 지난해 11월 전용면적 105㎡, 124㎡ 각각 18억 원, 19억7천200만 원의 실거래 최고가를 찍었다. 박다예기자

◇‘부담금 산정 기준 논란’ 해소…재건축 ‘호재’로= 28일 국토교통부 등에 따르면 국토부는 재건축 부담금 산정 개시·종료 시점의 주택가격 공시지가 현실화율(시세 대비 공시지가 비율)을 같게 맞추는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 개정안을 준비 중이다. 국토부가 목표한 대로 매년 공시지가 현실화율이 높아지면, 재건축 비용인 과거 주택가격이 상대적으로 저평가돼 초과이익이 실제보다 과다 산정되는 문제가 있었는데 이를 개선하겠다는 것이다.

경기 과천 중앙동 주공10단지 재건축 추진위원회는 안도하는 분위기다. 주공10단지는 실거래 최고가 18억 원(전용 105㎡), 19억7천200만 원(전용 124㎡)에 이르는 재건축 대장주지만, 높은 부담금을 우려하는 집주인의 재건축 미동의로 조합 설립에 어려움을 겪었다. 항간에서 준공 시점에 공시지가 현실화율이 90~100%로 올라 부담금 5억~6억 원을 지불해야 한다는 소문이 떠돌아 상황이 악화됐다. 하지만 개선안 시행으로 부담금이 종전보다 적어질 것으로 예상되면서 추진위 측은 집주인 설득에 적극 나설 수 있게 됐다. 추진위 승인 3년이 지난 현재 구분소유자 전체 632가구의 73.6%가 동의해 ‘4분의 3 이상 동의’ 고지를 눈앞에 두고 있다.

추진위 관계자는 "준공 시점에 시세 대비 공시지가 비율이 100%가 될 것이라는 둥 재건축 반대 무리가 부담금 예상액을 뻥튀기해 어려움을 겪었는데 개선안 시행으로 큰 리스크 중 하나가 줄었다"고 언급했다.

국토부 관계자는 "부담금 산정 개시·종료 시점의 공시지가 비율을 맞추면 부담금액이 적어지게 돼 재건축 추진위나 조합의 긍정적인 반응이 쏟아지고 있다"고 전했다.
 

◇‘초과이익 환수 거부감’은 여전= 그러나 초과이익 환수 자체에 대해 거부감은 여전했다. 지난해 12월 헌법재판소의 합헌 결정으로 ‘위헌 논란’은 벗었다. 하지만 실현된 이익이 없는 시점에 부담금을 내야 하고, 부담비율이 과도하다는 것이 문제로 제기된다. 준공 시점의 주택가액 등 예측 불가능한 변수가 재건축 발목을 잡는다는 반발도 있다.

국토부로부터 부담금 예정액을 통보 받은 단지들은 불만감을 토로한다. 경기 지역 내 부담금 부과 예정 단지는 광명 철산주공8·9단지(조합원 1인당 예정액 5천500만 원)와 주공10·11단지(1천330만 원), 안산 선부2구역(440만 원) 등 3곳이다. 특히 철산주공8·9단지를 중심으로 ‘돈 없어서 집 팔아야 한다’는 얘기까지 나온다. 대지지분이 적은 조합원은 추가로 내는 분담금이 만만찮은데 재건축 부담금도 내야 해 주택매매밖에 답이 없다는 것이다.

해당 재건축 조합 관계자는 "소득이 거의 없는 어르신들은 부담금 마련에 막막해 한다"며 "주택경기가 지속해서 상승해 준공 시 부담금이 1억 원 가까이 나올지 모른다는 불안감이 팽배하다"고 토로했다.

◇미부과 예정지도 불안…업계선 ‘대란’ 예고= 재건축 부담금 산정 시뮬레이션 결과, 미부과 예정 단지(초과이익 3천만 원 미만)로 분류된 단지들도 불안하기는 마찬가지다. 부담금 납부 가능성을 완전히 배제할 수 없기 때문이다. 미부과 예정 단지는 수원 연무동 111-5, 안양 진흥로얄·진흥아파트, 안산 고잔연립8, 평택 서정연립·송원현대연립, 구리 수택1지구, 안산 인정프린스 등 8곳이다. 예상 초과이익 2천200만 원인 서정연립의 재건축 조합 관계자는 "초과이익을 결정하는 수많은 변수 중 현재 확실한 것은 개시 시점의 집값뿐이어서 초과이익 예상치와 실제 초과이익 사이 오차는 어마어마할 것"이라며 "부담금을 내게 될까 조합원들이 전전긍긍하고 있다"고 말했다.

업계에서는 부담금 부과 시기가 다가오면 집단행동 등 대란이 일어날 수 있다는 경고가 나온다. 경기도의 올해 1분기 정비사업 현황을 보면 전체 192곳(기존주택 14만5천723가구) 가운데 초과이익환수제 적용 대상(2017년 12월까지 관리처분계획인가 미신청 기준)은 106곳(7만6천494가구)이다.

수원 지역 부동산 중개업소 대표 A씨는 "조합원이나 시공사 측이 재건축 부담금을 절대 이슈화하지 않고 쉬쉬하고 있다"며 "지금이야 피부에 와 닿지 않아 문제가 되지 않지만, 순차적으로 입주가 이뤄지면 집주인들이 집단행동에 나설 수 있다"고 말했다.

박다예·전원희기자



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