광교 10년 공공임대 1차 감정평가액(감평액)은 주변 시세 대비 61~80% 수준으로 판교 10년 공공임대를 따라 ‘로또 분양’이 예상되는 분위기다. 이에 한국토지주택공사(LH)와 임차인들의 이의신청 신경전도 치열하다. 일부 임차인들은 LH를 상대로 분양전환가 산정 무효소송을 제기한 터다. LH와 임차인들의 2차전이 예고되는 가운데 광교 10년 공공임대 감평액과 주변 시세를 세밀하게 들여다봤다.

◇광교 주변 시세 대비 60~80% 수준= 광교 10년 공공임대주택의 1차 감평액은 비교 대상 단지(전용 84㎡ 기준)의 현 시세 대비 61~80% 수준으로 책정됐다. 수원시 영통구 하동 ‘광교호반마을 21단지’ 전용면적별 평균 감평액은 59㎡ 3억4천967만 원, 74㎡ 4억3천154만 원, 84㎡ 4억9천366만 원이다. 21단지의 비교 단지인 ‘광교레이크파크한양수자인’의 KB 부동산 리브온 시세는 전용 84㎡ 기준 7억4천만 원으로, 광교호반마을 21단지 동일평형 평균 감평액은 66.7%에 그친다. ‘광교호반마을 22단지’ 평균 감평액은 전용 74㎡ 4억2천200만 원, 84㎡ 4억8천500만 원으로 나왔다. 비교 단지인 광교레이크파크한양수자인 시세(전용 84㎡ 7억4천만 원) 대비 65.5%다.

21·22단지와 함께 하동에 위치한 ‘광교센트럴타운 62단지’는 전용 74㎡ 5억3천500만 원, 84㎡ 6억1천291만 원으로 정해졌다. 비교 단지인 ‘광교호수마을 참누리레이크’ 시세(전용 84㎡ 9억2천만 원)의 66.6%다. ‘광교마을 40단지’는 전용 74㎡ 3억9천500만 원, 84㎡ 4억3천900만 원으로 평가됐다. 비교 단지인 ‘광교레이크포레’ 시세(전용 84㎡ 5억5천~7천만 원)의 77~79.8% 정도다. 용인시 수지구 상현동 ‘광교마을 45단지’의 감평액은 74㎡ 5억1천800만 원, 84㎡ 5억7천290만 원이고, 비교 단지인 ‘광교경남아너스빌’ 시세(전용 84㎡ 9억3천500만 원)의 61.3%다.

수원시가 감정평가업체가 정한 세대별 감평액을 LH와 임차인에게 통보한 결과 6개 단지 가운데 5개 단지(45단지 제외)에 대해 이의신청이 접수됐다. 21·22단지는 임차인이 이의신청을 했고, 40단지는 LH 단독으로 이의신청이 이뤄졌다. 60·62단지는 LH와 임차인 양측이 신청했다.



◇소형평형 3.3㎡ 감평액 대형보다 1.4배 비싸= 이의신청 기간이 남은 40·45단지는 임차인 비상대책위원회를 중심으로 이의신청 추진 단계다. 이 같은 움직임은 감평액을 낮추기 위한 것으로 풀이된다. LH가 이의신청을 낸 단지의 임차인은 감평액이 높아지지 않도록, 반대로 LH가 1차 감평액을 받아들인 단지의 임차인은 감평액을 한 푼이라도 낮추기 위해서다.

임차인들은 LH의 이의신청에 대해 분양전환가를 높여 폭리를 취하기 위함이라며 강력 반발한다. 이에 LH 관계자는 "감정평가 결과를 받으면 거래비교사례 단지, 감정평가 기준일, 내·외부 요인으로 인한 격차율 등 감평액 산정 요인들이 잘 반영됐는지 확인하는 절차를 거친다"며 "단순히 금액이 낮다고 이의신청하는 것이 아니라 총체적으로 판단한다"고 설명했다.

대형평형의 3.3㎡당 감평액이 중소형에 비해 3분의 2정도 낮게 나온 것도 임차인들의 큰 불만 요인이다. 형평성에 맞지 않다는 것. 40단지의 전용면적별 3.3㎡당 평균 감평액은 74㎡ 1천761만 원, 84㎡ 1천725만 원, 101㎡ 1천581만 원, 120㎡ 1천361만 원, 135㎡ 1천247만 원이다. 45단지의 경우 74㎡ 2천310만 원, 84㎡ 2천251만 원, 101㎡ 2천107만 원, 120㎡ 1천851만 원, 135㎡ 1천684만 원이다.

소형에서 대형평형으로 갈수록 감평액은 낮아진다. 가장 작은 평형대가 가장 큰 평형대보다 3.3㎡당 감평액이 무려 1.4배 정도 비싸다. 40단지를 기준으로 전용 84㎡와 120㎡의 감평액은 고작 5천600만 원 차이다. 40단지 임차인 A씨는 "중형과 대형평형의 분양가가 수천만 원 차이인 사실을 미리 알았더라면 누가 중형에 응모를 했겠냐"며 분통을 터뜨렸다.

◇판교 10년 공공임대 수억 차익 실현= 높은 분양전환가로 논란이 일었던 분당 판교의 10년 공공임대주택의 임차인은 수억 원의 시세차익을 실현하고 있다. 광교 공공임대 감평액에 시선이 쏠리는 까닭이다. 성남시 분당구 운중동 ‘산운마을휴먼시아 11단지’의 평균 분양가는 전용 51㎡ 4억2천282만 원, 59㎡ 5억1천155만 원으로 결정됐다. 지난해 12월 51㎡, 59㎡ 각각 6억5천800만 원, 7억7천만 원의 실거래가가 찍혔다. 그러다 지난달 51㎡와 59㎡ 각각 7억8천만 원, 8억9천만 원에 매매돼 실거래가를 경신했다. 평균 분양가와 단순차액을 계산하면 전용면적별 시세차익은 3억5천718만 원, 3억7천845만 원이다. 분양가가 이보다 높았다고 해도 수억 원대 이익 실현은 불 보듯 뻔했던 것이다.

분당구 삼평동의 ‘봇들마을 휴먼시아 3단지’도 마찬가지로 연일 실거래 최고가를 기록하고 있다. 전용 59㎡는 6억5천620만 원, 74㎡와 84㎡는 각각 7억6만461만 원과 8억3천103만 원에 분양됐지만, 현재 실거래 최고가는 모든 평형에서 10억 원을 넘는다. 지난달 59㎡와 74㎡ 매물이 각각 10억 원, 11억 원에 손바뀜됐다. 84㎡ 물건은 5월 10억6천950만 원에 거래됐다.

그렇더라도 당장 분양전환을 앞둔 광교 10년 공공임대 임차인들은 10년 공공임대주택이 투기 수단이라는 일부 시선에 억울함을 호소한다. 전국LH중소형10년공공임대아파트연합회 광교 지역 비상대책위 위원장들은 "‘로또 분양’이라는 둥 임차인을 투기 세력으로 보는데, 내 집 마련이라는 목적 하나로 여기가지 달려왔는데 집값 폭등으로 어려움을 겪고 있다"고 입을 모았다. 그러면서 "우리는 아파트 분양과 똑같이 청약통장을 할애해 임대주택에 입주한 뒤 6~7년 동안 전세대원이 무주택 상태를 유지하고 꾸준히 임대료를 내왔다"고 토로했다.

앞서 광교 10년 공공임대 7개 단지 532가구는 지난 3일 LH를 상대로 ‘분양전환 시 감정평가금액을 기준으로 분양전환가를 산정한다’는 임대차 계약서상 조항이 무효라는 집단소송을 제기했다. 해당 조항이 서민의 주거 안정을 위해 마련된 공공주택특별법의 제정 취지와 맞지 않아 ‘강행법규 위반’이라는 주장이다.

박다예·전원희기자