‘노후한 단독주택’ ‘키 낮은 다가구주택’ ‘빈 공터’ ‘악취와 쓰레기로 방치된 집’. 6일 오전 경기 지역 최대 교통요충지 수원역에서 도보로 10여 분 떨어진 팔달구 매산로3가 109-2 일대. 하루 유동인구가 20만 명에 가까운 역세권에 속한다고 믿기지 않을 정도로 쇠퇴한 모습이다. 대로변에는 지상 4~5층에 이르는 빌라가 눈에 띄었지만, 골목 깊숙이 들어설수록 낡은 단층주택이 촘촘히 이어졌다.
 

◇경기도 최대 교통요충지 수원역 매산동 일대 쇠퇴…왜?= 한 골목에는 면적 1천100여㎡ 규모의 넓은 터에 단독주택이 덩그러니 자리를 지켰다. 이곳에선 8개 가구가 모여 살았다. 다른 골목의 쓰레기가 나뒹구는 빈 땅과 오랜 기간 방치된 것으로 보이는 집에선 악취가 진동했다. 낮시간대였지만 길가는 한적했다. 남서쪽으로 맞붙어 있는 12층 높이, 1천200여 가구의 대단지 아파트와 대조되면서 쓸쓸한 분위기를 자아냈다.

14년 전 이곳은 개발 유망지였다. 지난 2006년 정비예정구역(팔달115-4구역)으로 지정돼 주택 재개발 논의가 본격화됐다. 제1종일반주거지역(면적 9만4천896㎡)으로 용적률과 건폐율은 각각 230%, 50%였다. 낮은 용적률 기준으로 2010년 당시 전체 건물의 98.2%가 4층 이하 높이였다. 주민들 사이에선 백화점, 호텔 등 상업시설이 집중된 수원역세권에 걸맞은 도심 주거지역으로 새롭게 탄생할 것이라는 기대가 솟았다. 그러나 개발은 좌초됐다. 부지 용도변경으로 종상향해도 용적률이 크게 늘어나지 않아 수익성이 불확실하다는 이유가 컸다. 비행안전구역 내 건축물 표면높이 제한도 건물을 높이 올릴 수 없는 까닭이었다. 여기 더해 경기침체 등 상황적 요인으로 결국 2012년 정비예정구역 해제됐다.

박모(77·여)씨는 "정비예정구역 해제 이후 10여 년이 지나도 변한 것이 없고 이제는 손쓸 수 없는 지경에 이르렀다"며 "재개발이 진행됐더라면 역세권 주거지로 활성화돼 젊은이들이 많이 살았을 텐데 아쉬울 따름"이라고 말했다.
 

◇"과거 제도 탓에 정비사업 불가…부지 용적률 완화 적극 추진"= 교통 등 풍부한 기반시설을 갖춘 초역세권, 수원역 인근에서 매산동 일대는 도시전문가들에게 ‘안타까운’ 지역으로 꼽힌다. 수원역은 현재 노선 운영 중인 지하철 1호선, 분당선, 경부선(일반·고속철도), 개통 예정인 수인선, GTX-C, 수원시가 추진하는 트램을 더해 ‘6개 환승역세권’으로 불린다. KTX 출발역이 되는 ‘수원발 KTX’ 사업도 추진 중이다. 유동인구 증가와 교통 수요로 광역교통망이 대폭 확충되고 있지만, 매산동은 낙후한 구도심으로 남았다. 정비예정구역 해제 이후 빌라 등 신축 건물이 난립, 구축과 뒤섞이면서 재개발 재추진은 어렵게 됐다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원(전 수원시정연구원 전문연구위원)은 "과거 만들어진 불합리한 용도지역체계로 개발이 막혔고, 신축건물이 들어서 정비사업을 재추진할 수 없는 안타까운 상황"이라며 "행정 처지에서 대규모 부지의 용적률 완화나 용도변경은 특혜시비로 어려울 수 있지만, 낙후한 지역을 개선시키고 개발이익금을 환수하는 공적 효과도 있기 때문에 공익과 사익의 균형을 통해 적극적인 도시계획에 나설 필요가 있다"고 지적했다.
 

◇정비구역 공급주택 30%↑…"용적률 완화로 정비 촉진"= 주택정비사업 활성화는 주택공급 확대를 위한 주요 정책이다. ‘2020년 2분기 경기도 정비사업 현황’을 보면 준공 완료한 75개 정비(재개발·재건축)구역 내 신축 주택 수는 8만320가구로, 준공 이전 사업시행 대상인 6만1천254가구에서 31.1% 증가했다. 정비구역별 평균주택 수는 817가구에서 1천71가구로 늘었다. 용도변경을 통해 용적률이 높아진 까닭이다. 이 구역들의 평균 용적률은 기존 105%(단일 용적률이 아닌 곳은 중간 값으로 계산)에서 246%로 두배 넘게 뛰었다. 특히 2005~2012년 주택재개발이 진행된 부천시 약대동 216 일대 약대1구역은 용적률이 24%에서 250%로 높아졌다. 관리처분계획인가를 받고 준공을 앞둔 67개 정비구역에선 주택 수가 7만7천697가구에서 10만5천976가구로 36.4% 큰 폭 늘어날 예정이다.

그러나 불확실한 수익성 등의 문제로 정비사업이 무산되면서 경기 지역 곳곳의 정비구역이 지정 해제됐다. 지난해 12월 기준 시·군 정비사업 해제구역은 22개 시, 226구역(재정비촉진사업 127구역, 일반정비사업 99구역)에 이른다. 이 지역들은 대부분 정비방안과 관리대책 미흡으로 노후 가속화와 슬럼화를 겪고 있다.

서원석 중앙대학교 부동산학과 교수는 "기존 정비사업은 종상향을 통해 용적률을 완화해야 하기 때문에 불확실성이 커지고, 종상향이 이뤄진다고 해도 기부채납 물량에 관계없이 특혜 시비를 비롯해 시민 반발감이 커질 수밖에 없다"며 "동일 용도지역 내 용적률을 올려주는 방식으로 제도 보완을 한다면 종상향을 위한 행정절차 없이 정비사업이 활성화되는 결과를 얻을 수 있을 것"이라고 제언했다.

박다예·전원희기자