A는 경매를 통해 집합건물인 아파트 또는 상가를 낙찰받았습니다. A는 낙찰대금을 모두 납부하고서 소유권이전등기까지 마친 다음 이사를 하려고 합니다. 그런데 아파트, 상가 관리사무소에서는 공동주택관리규약, 상가관리규약을 근거로 전 소유자가 체납한 관리비와 연체료를 납부하라고 요구합니다. A는 이 경우 체납된 관리비와 연체료를 모두 납부해야 할까요?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서 아파트, 상가와 같은 집합건물의 공용부분에 관한 관리비에 대해서는 집합건물을 매수한 자에 대해서도 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 공동주택관리규약, 상가관리규약으로 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관해 매수인, 경락인 등 새로운 입주자가 이를 승계한다고 규정한 것은 유효합니다.

하지만 공동주택관리규약, 상가관리규약에서 전유부분에 관한 관리비를 포함해 전 입주자가 체납한 모든 관리비를 매수인에게 승계시키도록 규정했다고 해도 매수인이 그 관리규약을 명시적·묵시적으로 승인하지 않는 이상 효력을 인정할 수는 없습니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결). 따라서 전 입주자가 체납한 관리비 중 전유부분에 관한 관리비를 제외한 공용부분에 대한 관리비에 대해서만 매수인이 이를 승계해 납부의무를 지게 됩니다. 다만, 매수인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 해도 공용부분 관리비에 대한 연체료까지 승계하는 것은 아닙니다. 연체료는 위약벌의 일종이고, 매수인이 전 입주자에게 발생한 법률효과까지 승계하는 것은 아니기 때문입니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결).

그렇다면 공용부분 관리비와 전유부분 관리비는 어떻게 구별되는 것일까요? 입주자가 배타적으로 사용하는 전유부분의 이익만을 위한 것이고, 그것이 명확하게 측정될 수 있는 것은 전유부분 관리비로 보고, 나머지는 공용부분 관리비로 판단합니다. 현실적으로 입주자 각자의 개별적인 이익을 위한 것인지 명확히 구분하기 어려울 경우에는 공용부분 관리비로 보게 됩니다. 따라서 세대별 전기요금, 수도요금, 난방비, 급탕비, TV수신료, 유선방송료 등을 제외한 일반관리비, 장부기장료, 화재보험료, 청소비, 소독비, 수선유지 등은 모두 공용부분 관리비에 해당할 것입니다.

특히 상가를 경락받고자 하는 경우 상가 관리사무소를 통해 체납된 공용부분 관리비 액수를 명확하게 알아볼 필요가 있습니다(매매의 경우에는 중개사무소에서 이를 확인해주는 것이 일반적이므로 크게 문제되지 않습니다). 상가의 경우 아파트보다는 체납된 관리비가 상당한 액수인 경우가 많기 때문입니다. 또한 관리비 채권은 민법 제163조의 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’으로서 3년의 단기 소멸시효가 적용되므로 민법 제168조에서 정한 ①청구 ②압류 또는 가압류, 가처분 ③승인의 소멸시효 중단 사유가 없다면 경락인은 3년간의 공용부분 체납관리비만을 지급하면 되므로 그 금액을 확인하면 됩니다. 결국 입찰할 때 위 공용부분 체납관리비가 추가로 소요된다는 것을 감안해서 입찰금액을 기재해야 하는 것입니다.

다시 처음에 제기한 문제와 관련해 A는 전유부분 관리비와 연체료는 납부를 거절하고, 소멸시효가 지나지 않은 공용부분 관리비만 납부하면 됩니다. 일부 상가의 경우 관리사무소에서 상가관리규약만을 근거로 모든 체납 관리비를 요구하면서 원활한 입주를 방해해 어쩔 수 없이 이를 납부하는 경우에는 훗날을 위해 이의를 유보하는 의사표시를 해야 합니다. 그래야 묵시적으로 관리규약을 승낙한 것으로 오해받지 않을 것이고 추후 반환 요구, 상계 주장을 할 수 있을 것이기 때문입니다. 이의유보는 반드시 내용증명우편으로 할 필요는 없고, 카톡메시지 등 상대방에게 그 내용이 도달됐다는 증거가 남을 수 있는 것이면 충분합니다.

박인철 변호사 법무법인 홍재 대표변호사