"상가의 구분 소유자는 아파트 구분 소유자와 그 토지를 공유하고 있으므로 대지사 용권에 기해 주차장 전부를 용도에 따라 사용할 권리가 있는 것 아닙니까?"

문제의 아파트는 4개동 480세대이고 아파트부지와 같은 대지의 지상 1층에 5개의 점포를 가진 근린생활시설이 있는데, 같은 대지의 지하에 주차장 1036면이 건설되어 있다. 위 아파트 입주자대표회의는 상가의 구분 소유자 관계인에게는 5면만 상가전용 주차장으로 이용할 수 있도록 제한하였다. 이에 상가의 어느 구분 소유자는 입주자 대표회의의 주차장 이용 방해행위에 대하여 위와 같은 내용으로 항의하였으나, 그 뜻이 관철되지 않자 결국 법원에 소송을 제기하기에 이르렀다.

위 상가의 구분 소유자는 소장에서‘같은 필지 토지 위에 축조된 수동의 구분 소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우 각 구분 소유자는 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고 있으므로, 상가의 구분 소유자는 그 대지 사용권에 기하여 주차장 전부를 용도에 따라 사용할 수 있음에도 불구하고 아파트 입주자대표회의는 상가의 임차인과 방문객의 아파트 주차장 사용을 제한하는 위법한 행위를 하고 있어 억울하다’라고 주장했다.

위 사건을 심리한 1심법원은 지난해 1월에 위 상가 구분 소유자의 손을 들어주어 원고 승소 판결을 선고하였다. 한편 기존 판례를 살펴보면, 2012년에 ‘여러 필지의 대지에 건축되어있는 아파트와 상가의 각 구분건물에 관하여 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐져 있는데 상가 구분 소유자가 아파트 입주자대표회의를 상대로 주차방해금지 등을 구한 사안에서, 원고의 대지사용권에 기한 주차장 사용이 승용 및 승합차를 기준으로 지정되고 2대는 주차 스티커를 발급받고 나머지 차량은 주차장윤영내규에 따라 방문차량으로 통행, 출입, 주·정차하는 정도에 그쳐야 한다고 본 원심판결에 법리 오해의 위법이 있다.’라고 판단한 대법원 판결이 있다.

그러나 위와 같은 판례가 있음에도 불구하고 아파트 입주자대표회의는 1심 법원 판결에 대하여 항소하였고, 급기야 2심 법원은 같은 해 10월에 선고되었는데 놀랍게도 1심 판결이 뒤집혔다. 항소심은 아파트와 상가의 공급계약 체결 당시 상가의 구분 소유자들과 아파트 구분 소유자들 사이에 아파트 주차장을 아파트 구분 소유자들의 일부 공용부분으로, 상가주차장을 상가 구분 소유자들의 일부 공용부분으로 하기로 하는 합의가 있었다고 봄이 타당하다.’라고 하면서 아파트 주차장이‘전체 공용부분’인지‘일부 공용부분’인지에 대한 구분을 중요하게 보았다. 나아가 ‘이 사건주차장은 아파트와 상가의 편익을 위해 대지 지하에 철근 콘크리트로 설치된 옥내 주차장으로서 대지와 독립된 별개의 부동산으로 볼 것이므로 아파트 및 상가의 구분 소유자 전원의 공용에 제공되는 공용부분인지, 부분의 공용에 제공되는 공용부분인지가 문제 될 뿐 대지의 사용권과는 관련이 없는바 원고에게 대지에 대한 사용권이 있더라도 대지 사용권에 기하여 이 사건 주차장 전부를 사용할 권리가 있다고 볼 수는 없다’라고 판시했다.

위 상가 구분 소유자는 항소심 판결에 불복하여 상고를 제기하였으나, 대법원은 올해 6월에 이를 기각함으로써 결국 2심판결은 확정되었다.

생각건대, 아파트단지 내 근린생활시설인 상가를 건설하는 경우 아파트 주민 과 상가 소유자들은 공동대지를 두고 있으므로 상호 간에 주차장 사용 문제로 갈등이 일어나는 경우가 많아지고 있다. 아파트 주차장 관리는 공동주택관리법에 기한 입주자대표회의가 하게 되고 상가건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 상가관리단이 그것을 관리하게 되는데, 이 두 단체와 소속 개인들 사이의 주차장 분쟁을 미연에 방지할 수 있는 대책이 절실하게 요청된다. 아파트와 상가공급자가 처음부터 아파트 분양 계약과 상가 분양 계약 시에 각각 주차장 문제를 분명하게 설명하여 이를 분양계약서에 기재하고 그것을 관리규약에 반영한다면 주차장 분쟁을 예방할 수 있는 첩경이 될 것이다.

위철환 전 대한변호사협회장