경인 4만호 재건축·재개발 지구 지정
민간 주체 역세권 고밀 복합개발 가능
도시계획 규제 면제구역 도입도 검토
수도권 중심 4기신도시 88만호 공급
정부가 향후 5년간 수도권 등을 비롯한 전국 거점에 88만호 규모 신규택지를 마련, ‘4기 신도시’를 조성할 방침이다.
‘빠르고 확실한’ 방법인 공공택지 조성으로 주택공급에 속도를 내겠다는 것이다. 이를 위해 공공기관 추진 사업에 대한 예비타당성 조사가 간소화되고, 기존 국공유지 개발 부지에 대한 고밀 개발이 검토된다.
이와함께 도심지내 주택공급 확대를 위해 경기·인천지역 역세권과 산업시설 배후 노후 주거지 등 4만호를 포함해 서울 10만호 등 모두 22만호의 재건축·재개발 사업 지구지정을 추진한다.
그간 재건축 사업의 걸림돌로 작용했던 초과이익환수제 부담을 낮추고, 올 연말까지 안전진단 규제 완화 방안 등도 마련한다.
국토교통부는 16일 발표한 ‘국민주거 안정 실현방안’에서 이같은 계획을 공개했다. 윤석열 정부의 첫 주택공급 대책인 이번 계획에는 향후 정부 주거 정책 전반에 대한 모든 내용이 종합적으로 담겼다. 정부 주도 공급에 더해 규제를 풀어 민간활력을 제고, 공급량과 속도를 높이겠다는 게 핵심이다.
정부는 재건축·재개발 규제를 완화해 각종 인센티브를 주는 ‘민간도심복합사업’ 유형을 신설하고, 도시계획의 규제를 받지 않는 ‘도시혁신계획구역’ 도입도 검토한다.
또 수도권 등 직주근접지에 신규택지가 지속적으로 조성되고 무주택 서민에게는 시세의 70% 이하의 가격에 ‘청년원가주택’과 ‘역세권 첫 집’이 분양된다.
반지하 거주자의 안전을 위해서는 공공·민간 임대주택으로 이주가 추진되며 주택 개보수 등의 지원 사업도 진행된다.
재건축 사업의 걸림돌로 꼽히는 재건축 부담금의 감면 방안은 다음달 공개된다. 또 재건축 안전진단 기준도 재건축을 더 쉽게 할 수 있도록 평가항목 조정 등의 내용을 담은 개선안도 연내 발표된다.
아울러 정비사업 시행 시 임대주택을 기부채납하면 용적률을 법적 상한까지 상향해주는 인센티브는 주거지역은 물론 ‘준공업지역’에서도 받게 된다. 다만 늘어난 용적률의 절반은 공공임대로 기부채납해야 한다.
이와 함께 현재 공공만 추진할 수 있는 도심복합사업의 한계를 극복하기 위해 민간도심복합사업 유형도 신설된다.
이를 통해 신탁·리츠(REITs·부동산투자회사) 등 민간이 주체가 돼 도심·역세권 등에서 고밀 복합개발이 가능해진다. 이 경우 용적률은 500%까지 상향해주고, 필요하면 도시계획 규제를 받지 않는 ‘도시혁신계획구역’을 신설해 적용하는 방안이 검토된다.
신규택지는 5년간 수도권을 중심으로 88만호분이 공급된다.
구체적으로 보면 내년까지 15만호 안팎의 후보지를 선정해 발표하고 내년 이후에는 시장 상황을 고려해 순차적으로 선정해 발표한다.
신규택지는 직주근접 등을 고려해 선정하며 철도역 인근의 경우 반경 300∼1천m까지 초역세권, 역세권, 배후지역 등으로 나눠 역 접근성에 따라 개발밀도를 높이는 ‘컴팩트 시티’ 개념을 도입한다.
택지조성 속도를 높이기 위해 공공주택지구 지정 시 광역교통사업과 훼손지복구사업은 국무회의 심의를 거치면 공공기관 예비타당성조사를 면제해주기로 했다.
성남 분당·고양 일산 등 수도권 1기 신도시 재정비는 올해 하반기 연구용역을 거쳐 오는 2024년 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 수립해 추진한다.
이 밖에 민간의 정비사업과 도시개발사업에도 통합심의가 도입된다. 공공 정비사업과 일반주택사업에는 통합심의가 의무화된다.
소규모 정비사업 활성화로 주택공급을 늘리기 위해 연접한 복수단지가 일정한 사업요건을 충족하면 통합개발을 허용하고 사업자에 대한 기금융자 이차보전과 조합원 세제 지원도 강화한다.
도시형생활주택 건축 규제도 총가구 수를 기존 300가구에서 500가구로 늘리고, 투룸 공급 상한을 전체 세대의 3분의 1에서 2분의 1로 완화한다.
또한 공급 확대를 위해 도시규제 완화 등 각종 인센티브를 부여하는 개념인 ‘주택공급촉진지역’ 제도 도입도 검토된다.
공급이 줄거나 저층 주거지 등 추가 공급 여력이 있는 지역에 각종 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등 인센티브를 주는 방안이 검토된다.
최장 10년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 ‘내 집 마련 리츠 주택’도 도입된다. 임대로 거주한 기간도 청약 가입 기간으로 인정하는 것을 검토한다.
토지임대부 주택의 공급 활성화를 위해 지방자치단체의 자율성도 강화한다.
국토부는 또 반지하 등 재해 취약주택 거주자의 공공·민간 임대주택 이주를 지원하고, 이주를 원치 않는 가구에 대해서는 주택 개보수를 지원한다.
국토부는 다음달 재건축 부담금 감면대책과 청년주거지원 종합대책을 공개하고, 오는 10월에는 추가 신규택지 발표 등 후속대책을 발표할 예정이다.
김수언기자/soounchu@joongboo.com
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