"임대차계약 해지통보후 3개월이 경과하여 임차주택을 인도해 주었는데도 임대인은 일부보증금을 반환거절하고 있어서 억울하기만 합니다."
위 임차인의 사연은 이렇다. 임차인은 2019년3월4일 임대인으로부터 아파트를 임대차기간 2019년 3월10일부터 2021년3월9일까지, 임대차보증금 2억 원, 월 차임 168만 원으로 각 정하여 임차하였다.
그후 임차인은 위 임차주택에 살던 중 2021년1월4일 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021년1월5일 임대인에게 도달하였으며, 2021년1월28일 다시 ‘앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 임대인이 이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다.’라는 통지를 하였다. 위 계약해지 통지는 2021년 1월 29일 임대인에게 도달하였다. 임차인은 위 계약해지 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021년 4월30일 임대인에게 그때까지의 월 차임을 지급하고 임차아파트를 인도하였다. 그런데 임대인은 임대차계약이 2021년 6월9일 해지되었음을 전제로 임차인에게 2021년 6월9일까지 발생한 월 차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선 충당금을 반환하였다.
그러자 임차인은 법원에 임대인을 상대로하여 2021년4월30일이후의 월 차임 상당을 공제한 임대인의 행위는 부당하다면서 돈 464만5천757원 및 이에 대한 지연이자를 반환해달라는 소송을 제기하였다.
이윽고 위 소송의 제1심 법원은 임대인이 2021년1월29일 계약해지 통보를 수령한 때로부터 3개월이 지난 2021년4월29일경 위 임대차계약이 해지되었다고 해석하여 2022년9월30일에 임차인에게 일부승소 판결을 선고하였다.
이어 제2심 법원은 임차인의 계약해지 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021년1월29일 임대인에게 도달하였으나 그 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021년3월10일부터 3개월이 지난 2021년6월9일에 발생하므로 2021년6월9일을 기준으로 차임을 정산하면 임대인이 임차인에게 반환할 임대차보증금은 없다면서 2023년6월16일에 임차인에게 패소판결을 선고하였다.
급기야 제3심인 대법원은 2024년1월11일에 위 원심판결을 파기하고 임차인의 손을 들어주었다. 그 2023다258672호 판결의 논거는 다음과 같다. 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의 3. 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의 2. 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.
그러므로 위 사건에서 임차인의 갱신요구 통지가 2021년1월5일에 임대인에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 임차인의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 통지가 2021년1월29일 임대인에게 도달하였는 바 그 후부터 3개월이 지난 2021년4월29일 갱신된 임대차계약의 해지효력이 발생하였다. 즉, 위 해지통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그 때부터 3개월이 지나야 해지통지에 따른 해지효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021년4월29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있다면 임대인이 이를 임차인에게 반환하여야 할 의무가 있다.
살피건대, ‘주택임대차계약이 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 위 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다’라는 법문언에 충실한 위 대법원 판례는 주택임대차보호법 제6조의 3, 제6조의 2에 따라 갱신된 임대차계약 해지통지의 효력발생 시점에 관하여 새로운 유권해석을 정립했다는 데에 큰 의의가 있다고 할 것이다.
위철환 전 대한변호사협회장
