주택의 대량공급 수단으로 신도시만큼 효과적인 것은 없다.

분당신도시에서만 5년간 10만호의 아파트가 공급되었으니, 공급의 효율성은 이미 인정받은 셈이다. 게다가 주거환경의 질이나, 재테크의 안정성 면에서도 각광을 받아왔다. 분당?일산으로 대표되는 1기신도시건설 이전에는 개포?고덕?상계?목동 등 서울시내 대형택지개발을 통하여 주택을 공급하였다. 서울시내에 입지하여 ‘신도시’라 인식되지는 않지만 공급효과나 주거환경의 만족도는 ‘신도시’급이라 할만하다. 1기신도시를 공급하기 시작한 ‘80년대 후반은 서울올림픽을 막 마치고 소위 ’3저 호황‘이라는 우리 경제의 고도성장기를 구가할 때였다. 올림픽특수로 부동산가격이 폭등하면서 ‘200만호건설계획’이라는 초유의 공약이 제안되었고 실제로 달성되었다. 대량의 주택공급을 통하여 가격을 안정시키기 위한 특단의 수단이 동원된 것이다.

참여정부시기 초반에는 종합부동산세로 대표되는 수요억제 중심의 주택정책이 추진되었다. 그러다가 후반기에는 공급확대를 통한 가격안정수단이 동원된다. 이른바 2기신도시건설이 대규모로 이루어졌다. 1기신도시가 서울로부터 20킬로미터권에서 공급 되었다면 2기신도시는 동탄, 파주운정신도시와 같이 40킬로미터 외곽으로 확장되었다. 서울 근처에 가용한 토지가 부족하기 때문이었다. 거리가 멀어진 만큼, 광역교통대책과 일자리공급을 위한 자족도시건설에 주안점이 두어졌다. 자유로와 같은 간선도로, GTX와 같은 철도망건설 재원의 일부는 신도시입주민들의 분양가에 포함되는데, 협의지체와 수요부족으로 적기에 공급되기 어렵다. 사람이 이사하기는 쉬운데, 기업을 옮기기는 더 어렵다. 2기신도시의 광역교통망과 자족도시 문제는 여전히 진행 중이다.

이명박 정부의 보금자리주택은 개발제한구역을 대상으로 하였다. 토지가격이 보다 저렴하면서도 도심접근성이 좋은 입지를 추구한 결과이다. 즉, 개발제한구역은 2기신도시보다 가까우면서도 저렴한 가격대로 공급할 수 있다는 장점이 있다. 박근혜정부의 행복주택은 더 가깝고 저렴한 도심부의 유수지, 철도부지 등 공공시설용지에 입지하였다. 지난 30년간의 정부주택정책을 살펴 보면 그 입지가 서울시내에서 1기, 2기신도시로 가용토지를 찾아서 원거리화되다가 저렴하고 접근성이 좋은 공공임대주택 공급을 위하여 다시 도심으로 회귀하는 특징을 보인다. 주택보급률 100%를 넘긴 시점에서 주택의 양적공급보다는 공공임대 특히 신혼부부나 청년계층의 주거복지 문제해결에 초점을 두고 있다.

3기신도시는 1,2기신도시와 다르다.

첫째 전국적 주택보급률은 오래 전에 100%를 넘어섰고 경기도의 외곽지역에도 미분양주택이 증가하고 있어 대규모 신규주택공급이 주변 주택가격 하락을 가져올 수 있다.

둘째, 철도 등 광역교통망이 부동산 시장에 결정적인 영향을 미친다. GTX, 월곶판교선, 신안산선 등의 광역철도망의 역세권은 서울외곽에 있으나 고속으로 고용중심지에 도달할 수 있다.

셋째, 4차산업혁명의 진전으로 판교테크노밸리, 마곡지구 등과 같은 신성장산업의 고용중심지가 주택시장에 미치는 영향이 매우 높다.

넷째, 자치와 분권에 대한 요구가 점점 더 높아지고 있다. 1기신도시를 건설하기 시작하던 1980년대 후반부는 지방자치 실시 이전이다. 민선7기를 맞이하는 지방자치시대, 특히 현정부가 표방하는 분권화시대에 지방과 주민의 요구에 반하는 개발을 추진하기가 매우 어렵다. 주택정책, 특히 가격안정을 위한 주택공급, 주거복지실현을 위한 공공임대주택의 공급은 정부의 고유한 권한이자 책임이다. 2,500만이 살아가는 수도권에 3기신도시를 공급하는 일은 주택시장뿐 아니라 통근교통, 새로운 일자리공급, 개발제한구역의 해제와 활용 등 복잡하고 입체적인 시각을 요구한다.

주거복지강화를 위한 공공임대주택의 공급은 확대되어야 한다. 가격안정을 위한 주택공급확대도 함께 이루어져야 한다. 과거 1,2기신도시건설시기와 달리 3기는 가려운 곳을 긁어주어야 한다. 고속철도망의 결절지점을 활용하는 일, 신성장산업의 일자리 공급과 연계하는 일, 그리고 지역의 요구수렴에도 귀를 기울여야 하는 고차방정식을 풀어가는 난제이다.

김현수 단국대교수